持分割合の決め方 Nさん 2020年1月11日
ご相談させてください。
現在、注文住宅を建築中でそろそろ住宅の持分について検討する時期が来ました。
持分割合について調べましたがいまいちよくわからないため質問させていただきます。
【費用】
建物費用:2,450万円 土地費用:1,900万円
諸費用 :300万円 外構費用:250万円
計:4,900万円
【資金】
夫預金:80万円
夫祖父からの援助:70万円
妻祖父からの援助:150万円
融資額:4,650万円(連帯債務)
【収入(支払額)】
夫:400万円 妻:300万円
となります(借りすぎなのは承知しております)。
土地は夫名義になっており、建物はお互いが住宅ローン減税を受けられるように共有持分にする予定です。
贈与税がかからず、少しでもお互いが住宅ローン減税のメリットを享受するためには、建物の持分割合はどれほどにしたらよいでしょうか。
土地が100%夫名義のため建物の持分に悩んでおります。
また、費用には外構や地盤改良費、融資諸費用などが含まれております。
建物の持分計算でそれらの費用も含めるとまずいでしょうか。
それらと持分計算の関係性もご教授ください。
質問投稿先 無料WEB相談
持分割合の決め方 回答者 FP鈴木 美和子
Nさん、こんにちは。
住宅の持分についてのご相談ですね。
住宅ローン控除を考慮にいれた持分割合の質問についてお答えします。
まずは、住宅ローン減税についてご説明いたします。
●今年度の住宅ローン減税
※令和元年10月1日から令和2年12月31日まで
■消費税10%で住宅を取得した場合
【1〜10年目】 年末残高等×1%(年限度額40万円 認定住宅の新築等に該当する場合は限度額50万円)
【11〜13年目】次のいずれか少ない額が控除限度額
@年末残高等〔上限4,000万円(認定住宅の新築等に該当する場合は上限5000万円)〕×1%
A(住宅取得等対価の額−消費税額〔上限4,000万円〕(認定住宅の新築等に該当する場合は上限5000万円))×2%÷3
(注)「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。
■消費税8%で取得した場合
控除期間10年 1〜10年目年末残高等×1%
(限度額40万円 認定住宅の新築等に該当する場合は限度額50万円)
住宅ローン控除について 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
●持分について
持分は住宅ローンの名義とは関係なく、実際に負担する、実態に合わせた金額に合わせて決めますが、住宅ローン減税は住宅ローン残高を夫妻それぞれの持分であん分する金額の1%(当初10年間)分を受け取ることを考えますと、まずは夫妻ともいくらまで受け取ることができるかどうかを考えます。
文面の年収の金額から考えますと、ご主人1人でローン減税全額を控除できないのではないかと思われますので、奥様も持分を持って控除をうけるとよいでしょう。
もし奥様が収入が大きく減る期間が長くある予定であれば、持分を少なくすることも考えてもいいでしょう。
ただし持分はあとから変更することは非常に困難になりますので、将来的にも持分は動かさないことを前提に、決めるとよいでしょう。
●受け取れる住宅ローン減税について
住宅ローン減税を満額受け取れるかどうかは、ご自身の支払っている所得税と住民税しだいになりますので、以下の条件で確認してみてください。
・住宅ローン減税額をいくらまで受け取れるか
<住宅ローン減税額を確認する>
毎年末の住宅ローン残高の金額の1%
<所得税の計算>
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。
<住民税>
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に、翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます。
前年課税所得の7%、上限額が13.65万円となります。
この所得税と住民税(上限まで)を足した金額までが、受け取れる額になります。
●外構費用等はどこまで住宅取得費に含まれるか
国税庁の質疑応答に以下のような回答があります。
〜一部抜粋〜
門や塀等の取得対価の額は、家屋の取得等の対価の額に含まれますか。
家屋と併せて同一の者から取得する門や塀等で、その取得等の対価の額が僅少と認められる場合には、その門や塀等の取得等の対価の額を家屋の取得等の対価の額に含めて差し支えありません。
「僅少と認められる」かどうかは、家屋そのものの取得等の対価の額の多寡にもよるので一概にはいえないものの、通常、門、塀等の取得等の対価の額が、家屋そのものの取得等の対価の額と門、塀等の取得等の対価の額との合計額の10%に満たないといったような場合には、これに該当すると考えられます。
【質疑応答】門や塀等の取得対価の額 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/16.htm
今回のケースですと、10%を超えてしまうため、申告予定の税務署に事前に確認いただいたほうがよいと思われます。
●諸費用はどこまで住宅取得費に含まれるか
国税庁の質疑応答に以下のような回答がありますので
まとめました。
<含められるもの>
・新築の場合は住宅用家屋の新築工事の請負代金の額
(その敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含む)
・取得の場合には住宅用家屋の売買代金の額
(その敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含む)
・建築の請負業者以外の建築士に支払った家屋の設計料
・住宅用家屋と一体として取得した電気設備等の附属設備の取得対価
<含められないもの>
・売買契約書等にちょう付した印紙
・不動産仲介手数料
・不動産取得税等及び登録免許税
ただし、一般的な回答であり、具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることもあります。
住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費用の範囲 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/17/05.htm
●土地は夫が100%
土地はすでに夫が100%の持分にしている件は、こちらの国税庁の
回答が参考になるでしょう。
【質疑応答】敷地の持分と家屋の持分が異なる場合 国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/18.htm
敷地の持分と家屋の持分が異なるケースにあたると思いますので、
夫 土地費用1900万円+(住宅関連費用×夫の持分)
妻 住宅関連費用×妻の持分
になります。
なお、夫妻とも親族から150万円づつ贈与を受けているため、
以下のようになります。
夫 (土地費用1900万円+(住宅関連費用×妻の持分))− 親族からの贈与
妻 (住宅関連費用×妻の持分) − 親族からの贈与
上記の金額から適正な持分割合を逆算し、夫妻の住宅部分の持分を
決めるとよいでしょう。
なお、もし家を仮に2800万とし、夫妻で半半づつの持分にする場合は
以下のようになります。
夫 土地 1900万円 +住宅 400万円 −贈与150万円=2150万円
妻 住宅 2400万円 −贈与 150万円 =2150万円
住宅部分は、夫 400万円 妻 2400万円の割合で登記する。
なお、住宅ローン減税の申請については、以下の当社ホームページが
参考になるでしょう。
https://www.lifeplan-fp.com/column_2_2.html
以上ご参考にされてください。
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