フラット35が今回、何点か制度を拡充しました。
不利になった部分もありますが、いままで入れることができなかった諸費用の一部がフラットの借入額に入れることができるようになったり、リノベに関しては、今までよりも適用される項目が広がりました。
差し引いて考えても、より多くの金額を借入できるようになった、より優遇金利をとりやすくなった、と考えていいと思われます。
今回4つの変更は以下になります。
1.地域活性化型の拡充
2.借入対象費用の拡充
3.リノベの制度変更変更 優遇金利引き下げ幅縮小と適用範囲の拡大
4.アシューマブルローンなどの制度変更
それでは、一つ一つ、ご紹介します。
1.地域活性化型の拡充
地域活性化型に「空き家活用」が新設され、より金利の優遇が受けやすくなりました。
空家活用とは、 「空き家バンク」に登録されている住宅を取得する場合のことで、「空き家バンク」とは、売買や賃貸を希望する空き家所有者から登録の申出を受けた不動産情報を地方公共団体のホームページや窓口を通じて、購入または賃貸を希望する方に提供する制度です。
こちらの制度を使うと、フラット35の借入金利から当初5年間、▲0.25%優遇を受けることができます。
2.借入対象費用の拡充
仲介手数料、火災保険料、登記に関する司法書士報酬・土地家屋調査士報酬などが、借入対象に拡充しました。
赤字部分が今回拡充された対象範囲です。
対象となる住宅の費用 | 確認書類 | |
@ 設計費用または工事監理費用 | 請負契約書 または 注文書・注文請書など ※1 |
|
A 敷地の測量または整地のための費用(住宅建設のみ) | ||
B 敷地内の既存家屋などの取壊しまたは除却の費用(住宅建設のみ) | ||
C 住宅への据付け工事を伴う家具を購入する費用(住宅建設のみ) | ||
D 新築住宅を購入する際の内装変更または設備設置のための工事費用(住宅購入のみ) | ||
E 新築住宅の外構工事の費用 | ||
F 新築住宅の屋根、外壁または住宅用カーポートに固定して設置させる太陽光発電設備の設置費用 | ||
G 請負(売買)契約書に貼付した印紙代(お客さま負担分) | 請負(売買)契約書 | |
H 金銭消費貸借契約証書に貼付した印紙代(お客さま負担分) | 金銭消費貸借契約証書 | |
I 水道負担金※2 | 申請書、請求書 または 領収書など |
|
J 仲介手数料 | ||
K 新築住宅の屋根、外壁または住宅用カーポートに固定して設置される太陽光発電設備の工事費負担金(電力会社が設備の新設や改修工事を必要とする場合に、申込みご本人に対して請求する費用をいいます。) | Kから?までの費用は領収書のあて先が申込みご本人である場合など、申込みご本人が直接申請先へ支払った場合に対象となります。 | |
L 建築確認・中間検査・完了検査申請費用(住宅建設のみ) | ||
M 住宅性能評価検査費用 | ||
N 適合証明検査費用 | ||
O 長期優良住宅認定関係費用※3 | ||
P 住宅省エネラベル適合性評価申請手数料 | ||
Q 認定低炭素住宅の認定関係費用※4 | ||
R 建築物省エネ法に基づく評価または認定に係る費用 | ||
S 既存住宅売買瑕疵保険付保に係る費用(中古住宅購入のみ) | ||
21 ホームインスペクション(住宅診断)に係る費用 | ||
22 登録免許税 | 司法書士または土地家屋調査士が発行する見積書など | |
23 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬(登記に係る費用) | ||
24 融資手数料 | 取扱金融機関で算出 | |
25 火災保険料(積立型火災保険商品※5に係るものを除く。)および地震保険料 | 保険会社が発行した見積書など |
※1 DからFまでの費用については、住宅購入の場合、売買契約書でも可能です。
※2 水道負担金は、支払日が申込日の前々年度の4月1日(平成30年度の申込みの場合、平成28年4月1日)以後のものに限ります。
※3 長期優良住宅の認定に係る費用で、登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。
※4 認定低炭素住宅の認定に係る費用で、登録建築物調査機関または登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。
※5 満期時に一定の金銭(満期返戻金など名称は問いません。)を受け取ることができる特約(オプション)のついた商品をいいます。
<参考>次の費用についても、借入対象となります。
・リフォーム瑕疵保険付保に係る費用 ( ( リフォーム一体型 ) のみ)
・借換前の住宅ローンを全額繰上返済(完済)する場合に発生する繰上返済手数料および経過利息 ( 借換融資のみ)
今回のように、住宅ローンの借入金に含められる項目が増えたことで、新たな諸費用項目が住宅ローンとして、低金利で借り入れることが可能になりました。住宅購入前に用意しておくべき現金部分が減ることで、より住宅購入に着手しやすくなったと言えるでしょう。
【参考:諸費用一覧表】
@金消印紙代 | 22,000 |
A仲介手数料 | 1,036,800 |
B登記費用 | 450,000 |
C表示登記費用 | 100,000 |
D火災保険料 | 400,000 |
Eフラット融資手数料 | 622,080 |
Fプラス融資手数料 | 54,000 |
合計 | 2,684,880 |
ただし、借入金が増える事で、融資手数料は若干あがります。この部分をもっと金利の高い諸費用ローンで借り入れる予定だったのであれば、低金利な住宅ローンで借り入れができる分、十分メリットがあると考えてよいでしょう。また余分な資金を用意しなくてよければ、その資金を貯める期間が必要ない分、タイミングよく借り入れられるチャンスが増えます。
3.リノベの制度変更変更 優遇金利引き下げ幅縮小と適用範囲の拡大
@ 金利引下げ幅を年0.6%から年0.5%に変更しました。
A 金利Bプランの省エネルギー性の技術基準に新たな基準を追加しました。
<<省エネルギー性に追加された基準>>
(3)全居室の開口部に一定の断熱改修※2が実施された住宅(リフォーム工事前の住宅が断熱等性能等級3または省エネルギー対策等級3の場合に限ります※3。)
(4)全居室の開口部および住宅全体の床・外壁・屋根(天井)いずれか1か所以上に断熱改修※4が実施された住宅
(5)LDKの開口部の断熱改修※4が実施され、かつ、1種類以上の高効率化等設備※5への交換が実施された住宅
(6)LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修※4が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備※5への交換が実施された住宅
リノベの優遇金利の引き下げ幅が縮小になり、ややデメリットとなりましたが、金利Bプランの省エネルギー性の技術基準が4項目増えたことで、いままでよりもずっと適用されやすくなりました。リノベはAタイプは当初10年間、Bタイプは当初5年間金利引き下げが適用されます。
4.アシューマブルローンなどの制度変更
@アシューマブルローンの名称が「金利引継特約付きフラット35」に変更されました。
A 金利引継特約付きフラット35およびフラット50における債務承継の回数制限を撤廃(今までは1回まで)し、回数制限をなしにしました。なお、既に当該融資を返済中の方も回数制限を撤廃しました。
以上2点が今回の変更になります。
このローンは、住宅を売却する際に、売主の住宅ローンをそのままの条件で購入者が引き継げる制度で、金利が上昇している局面であれば、有利に購入者が引き継いだ住宅ローンを組むことができます。以前から制度はありましたが、今まで1回のみに限定されていたのが、今回の制度変更で何度でも行うことができるようになりました。そのため中古物件がより流通しやすくなり、活性化につながる制度変更となっています。
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