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年金生活の住宅ローン借り換え　Ｋさん 　2019年2月14日

年金受給者（65歳3か月）で住宅ローンの借り換えを検討しております。

現在の住宅ローン支払い状況は以下の通りです。
変動型金利：2.175%
残高：1800万円
毎月：10万円
年2回ボーナス時：40万円追加で年間220万円
ローン残りの期間：9年9か月

上記条件を残り期間14年9か月に伸ばし80歳直前まで支払いに変更出来た場合月次の支払いとボーナス時の支払いを以下にて対応できれば年金収入でも何とか対応可能ではないかと考えております。

毎月：10万円
ボーナス：追加なしで年間120万円の支払いのみ
14年9か月で合計1788万円
金利負担分が不明ですので借り換えによる手数料・支払い総額の比較は出来ませんが現状の低金利からみて多少の総額でのメリットに加え、期間の延長やボーナス時追加なし等の借り換えのメリットは十分あるのではないかと考えております。

そこでお伺いしたいのですが、年金受給総額が今年度より316万円になりますが、（来年からは配偶者分が加わり350万円）上記内容の借り換えが可能なものか、可能な場合の住宅ローン金融機関あるいはネットバンクをご教示頂けると大変有りがたく。

追加のご質問ですが、1800万円全額借り入れが難しいとなった場合は最大いくらまでなら借り入れが可能かご教示頂けると有りがたく。自己資金は100万円程度しかありません。

また、現在の残債は月次とボーナス時2回の支払い義務がありますが借り入れはどこの銀行も1800万円全額が借り換えの条件となっているようですが借り入れ希望の1800万円の金額が年収の年金額で無理な場合これを以下月次の総残債1100万円またはボーナス時総残債700万のどちらかの一部返済として借り入れの承認がおりるネット含めた銀行があれば是非教えていただきたく。一部返済でも金利が安くなることでのメリットは大きいと考える次第です。

質問投稿先　無料WEB相談

　年金生活の住宅ローン借り換え　 回答者 ＦＰ鈴木　美和子

Ｋさん、こんにちは。
年金受給者が、住宅ローンの借り換えができるかどうかのご相談ですね。

借換えに関して、一部の金額だけを別の金融機関で借り入れて、現在のローンを一部繰上返済したいとのことですが、こちらについては、住宅ローンは抵当権をつけた借入ですので、抵当権の順位が１位にならない貸付をしてくれる金融機関はあまりないと思われます。

一般的に、借換えが残額全額融資である理由は、新しくローンを貸しだした金融機関の住宅ローンを、抵当権第１位にするためです。

以上の理由から、借換えを行うのであれば、全額借り換えることを前提としてお考えになられてみてください。

つぎに、住宅ローンが借入（借換え）できる審査基準は、

１.年収　２.勤務先、３勤続年数、４、年齢、５、ローン返済負担比率、６、延滞履歴の有無

などです。

Ｋさんの場合、勤務はすでにされていないため、年金収入のみになりますので、年金収入を住宅ローン審査でどのように扱ってくれるかは、金融機関によって対応が異なってきます。

金融機関によっては、年金収入は生活保障のための収入であることから、住宅ローン借入の際の収入としては審査をきびしくみる金融機関もあります。

もし、住宅ローン審査の収入として扱ってもらうことが可能であれば、現在のローンは２．１７５％で１８００万円の残債が残っているので、借換えのメリットはでるとは思われますが、残年数も１０年を切っていることから、借入できる住宅ローンや金融機関も限られてくると思われます。

この無料相談では、具体的な金融機関名やローン名はお伝えできないルールになっておりますことを、ご了承ください。

ローンの期間をのばすことも考えていらっしゃいますが、延長することが可能な要件などの制限もあります。

もともとの住宅ローンが３５年返済ではない場合や、繰り上げ返済などで返済期間を短くしている場合などは、借り換え時には、期間も長く取ることも可能ですが、そのような場合でないときには、一般的には期間をのばしてもらうことはなかなか難しいと思われます。

この無料相談では、具体的な金融機関名はお伝え出来ないルールとなっています。

ご自宅に居ながら本格的FP相談サービスが受けられる有料相談であれば、ご家庭の状況に合わせたライフプランを作成し、詳細な住宅ローン相談が可能です。

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