住宅ローン借り換えについて｜　無料WEB住宅ローン相談　６７５

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住宅ローン借り換えについて　Ｓさん　2019年3月5日

住宅ローン借り換えについて

以下は借入内容です
新築マンション購入1992/10
借入期間:1992/10---2027/09 35--70歳　現在62歳独身　
金利:3.45
金利タイプ:固定
残返済期間:8年7か月
借入残高:940万円　月5.6万　ﾎﾞｰﾅｽ34万　年136万支払い
住宅ローン以外の借り入れはありません。

8年ほど前にリストラで収入減となりました。
現在は介護職で7年間働いていますが、前年年収250万と少ないです。

今年2月から　年金　月7.6万　年92万がもらえるようになったので、年金を収入として計上できるのでしょうか。

また借入金額950万無理なら、いくらくらいまで借入できるのでしょうか？

質問投稿先　無料WEB相談

　住宅ローン借り換えについて　回答者ＦＰ鈴木　美和子

Ｓさん、こんにちは。
住宅ローンの借り換えのご相談ですね。

現在のローンは金利が３．４５％と、現在に比べるとかなり高い金利で借入れられていますね。

まずは、Ｓさんの条件で、残債の住宅ローンを借入が可能かどうかについてですが、住宅ローンの借入条件の審査基準は、

１.年収　２.勤務先、３勤続年数、４、現年齢、５、返済完了年齢、６、年収に対するローン返済比率、７、延滞履歴の有無

などになります。

このなかでも、６の年収に対するローンの返済負担率について、ご説明いたします、

※返済負担率　：　年収÷ローン年間返済額　＝返済負担率　

一般的な金融機関の例ですが、年収４００万円以下であれば、返済負担率は３０％以下としている場合には、住宅ローンの年間返済金額が、年収の３０％以下であれば、借入ができる可能性があるということになります。

年金に関しては、所得として見てくれる金融機関と、年金を生活費としてみるため所得として計算をしない金融機関があるため、一概に返済負担率が足りているかは判断できませんが、年金を所得として含められる場合で試算してみます。

残債９４０万円（ボーナス払い半分として）を金利１％で借り入れられた場合、年間返済額は約１１５万円になりますので、

年収(２５０万円＋年金９２万円＝３４２万円）÷　借入しようとしているローン年間返済額（年１１５万円）　＝返済負担率　３３％

返済負担率が高めになっていますので、この部分で借換えが難しくなる可能性があります。

また、一部の金融機関は１０年以上住宅ローンの返済期間が必要なところもあり、現在の残年数が８年７ヶ月ということから、借入できる金融機関も限られてくると思われます。

年金を所得としてみてくれる金融機関という条件もありますから、借換えを行うのは簡単ではないかもしれません。

また、残り８年ちょっとの支払いに対して、これから支払う予定の利息は１４０万円程度となり、現在の金利より低く借り換えできれば、利息を減らすことは可能ですがしかし借換えを行う際には、審査に通ることはもちろん、銀行に手数料や、登録免許税などの費用負担もかかりますので、借り換えたことで減る利息は限定的でもあります。

残りの期間も短いので、利息の負担減少を考えてのことであれば、手元資金があれば、繰上返済をすることなども効果的です。

借り換えは難しい部分もありますが、上記参考にしてみて下さい。

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2015/02/21: 「エンディングノート作成セミナー」で講演をしました。
2015/01/25: 「エンディングノート作成セミナー」で講演をしました。
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