所有権と住宅ローン負担割合の相違　無料WEB住宅ローン相談　７８５

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所有権と住宅ローン負担割合の相違　 Kさん　 2020年3月9日

ご相談させてください。よろしくお願いします。

ローン　4500万円
内訳　夫:2800万円、妻:1700万円
現金　夫:200万円
登記などに必要な現金　夫:100万円

太陽光ローン　夫:360万円

所有権割合　夫7:妻3
で登記済

土地　1180万円、建物　3020万円、外構　500万円
合計　4700万円

収入
夫:530万円、妻450万円　現在育児休暇中のため0円

今回相談させていただきたいのが、恥ずかしながら、ローンの割合を7:3と勘違いしており、所有権割合を7:3で登記してしまいました。
登記は行政書士さん？司法書士さん？に有料で丸投げしてしまい、確定申告の際気づいた次第です。

110万以上は贈与税がかかるとのことで、贈与税を払って、そのままにしておくか、所有権割合の変更をするのか、また贈与税がいくらかかるのか、所有権割合を変更するにはいくらかかるのか、心配しています。

自分でも計算したのですが、自信がなく、確定申告の期限が迫り焦っております。
フルローンですが、所有権割合とローンの割合に差異があるのは、違法なのでしょうか。
登記をお願いした際は、この差異については指摘がありませんでした。

また銀行さんでローンを組んだ際、妻は妊娠中で育休2年取得予定(内1年は手当金、1年は無収入)で、2年間は妻の分のローン　1年あたり60万を夫が負担するという話でした。
そのため、所有権割合は、

夫2800万＋200万＋360万＋60万×2＝3480万
妻1700万－60万×2＝1580万
夫:妻6.87:3.13

贈与税は110万控除のため、所有権割合は夫7:妻3でいけるとのことでしたが、銀行さんを信じないわけではないのですが、鵜呑みにしてよかったのかと不安になっています。

また、登記などに必要な現金　夫100万円は、所有権割合の算定の際、含めてもいいのでしょうか。

質問ばかりで申し訳ありません。
お忙しい中恐縮ではございますが、ご教授いただけないでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。

質問投稿先　無料WEB相談

　所有権と住宅ローン負担割合の相違　回答者ＦＰ鈴木　美和子

Ｋさん、こんにちは。
所有権割合とローンの割合の差異のご相談ですね。

現在所有権の登記をされているのが、７：３とのことですね。

文面の内容から、試算をしてみます。

まず登記などに必要だった現金１００万円は含まないため除きます。
また奥様の２年分のローン費用ですが、、育児休暇中の給付金や、ご自身の貯蓄から負担するものとも考えられるので、ご主人の持分にはいれずに考えたほうが良いです。

太陽光を持ち分で含めるかどうかによっても計算は変わってきますが、家の資産価値を高めるものとして認められると想定し、含めて試算します。

夫　2800万＋200万＋360万＝3360万
妻　1700万

持分割合　
夫　3360万／総額5060万　＝　約66.4％
妻　1700万／総額5060万　＝　約33.6％

太陽光を持ち分として含めないのであれば
以下のようになります。

夫　2800万＋200万＋＝3000万
妻　1700万

持分割合　
夫　3000万／総額4700万　＝　約63.8％
妻　1700万／総額4700万　＝　約36.2％

太陽光を含むケースで試算しますが、登記した70:30に対して、実際の夫の負担割合は66.4％のため、
実態に対して3.6％錯誤しているので　
3.6％×5060万円＝182万円
が、夫からの奥様への住宅取得資金の贈与になり、年間非課税枠が110万円ありますので、
182万‐110万＝72万円　
が贈与税の対象となり、税率10％ですので、7.2万円の贈与税がかかることになります。

しかしながら、発生する差額が少額のため、このあたりを税務署が指摘してくるかどうかはわかりません。

もしご心配であれば、確定申告を行う予定の最寄りの税務署に相談されてみるとよいでしょう。

所有権と住宅ローン負担割合の相違　 Kさん　

さっそくのご回答に感謝しております。
ちなみに、所有権割合の変更をする場合は、いくらかかるのでしょうか。
贈与税の額ですが、少額とのことですが、いくらくらいまでが少額と認識されるものなのでしょうか。
お忙しい中申し訳ありませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

　所有権と住宅ローン負担割合の相違　回答者ＦＰ鈴木　美和子

Ｋさん、こんにちは。
所有権の割合を変える場合ですが、所有権更正登記手続きとなります。

費用については、ご自身で行う場合は、登録免許税は土地・建物合わせて２，０００円になります。
手続きを司法書士などに依頼する場合には、５万円程度の報酬はかかるかと思います。

贈与税の部分については、少額というのは、６６．４：３３．６という数字が、四捨五入すれば７：３となるとういような解釈をされればという、あくまで私の私見によるものなので、正しくは、所轄税務署担当者へ確認してください。

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