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所有権と住宅ローン負担割合の相違  Kさん  2020年3月9日

ご相談させてください。よろしくお願いします。

ローン 4500万円
内訳 夫:2800万円、妻:1700万円
現金 夫:200万円
登記などに必要な現金 夫:100万円

太陽光ローン 夫:360万円

所有権割合 夫7:妻3
で登記済

土地 1180万円、建物 3020万円、外構 500万円
合計 4700万円

収入
夫:530万円、妻450万円 現在育児休暇中のため0円

今回相談させていただきたいのが、恥ずかしながら、ローンの割合を7:3と勘違いしており、所有権割合を7:3で登記してしまいました。
登記は行政書士さん?司法書士さん?に有料で丸投げしてしまい、確定申告の際気づいた次第です。

110万以上は贈与税がかかるとのことで、贈与税を払って、そのままにしておくか、所有権割合の変更をするのか、また贈与税がいくらかかるのか、所有権割合を変更するにはいくらかかるのか、心配しています。

自分でも計算したのですが、自信がなく、確定申告の期限が迫り焦っております。
フルローンですが、所有権割合とローンの割合に差異があるのは、違法なのでしょうか。
登記をお願いした際は、この差異については指摘がありませんでした。

また銀行さんでローンを組んだ際、妻は妊娠中で育休2年取得予定(内1年は手当金、1年は無収入)で、2年間は妻の分のローン 1年あたり60万を夫が負担するという話でした。
そのため、所有権割合は、

夫2800万+200万+360万+60万×2=3480万
妻1700万−60万×2=1580万
夫:妻6.87:3.13

贈与税は110万控除のため、所有権割合は夫7:妻3でいけるとのことでしたが、銀行さんを信じないわけではないのですが、鵜呑みにしてよかったのかと不安になっています。

また、登記などに必要な現金 夫100万円は、所有権割合の算定の際、含めてもいいのでしょうか。

質問ばかりで申し訳ありません。
お忙しい中恐縮ではございますが、ご教授いただけないでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。


質問投稿先 無料WEB相談

 

 所有権と住宅ローン負担割合の相違  回答者 FP鈴木 美和子

Kさん、こんにちは。
所有権割合とローンの割合の差異のご相談ですね。

現在所有権の登記をされているのが、7:3とのことですね。

文面の内容から、試算をしてみます。

まず登記などに必要だった現金100万円は含まないため除きます。
また奥様の2年分のローン費用ですが、、育児休暇中の給付金や、ご自身の貯蓄から負担するものとも考えられるので、ご主人の持分にはいれずに考えたほうが良いです。

太陽光を持ち分で含めるかどうかによっても計算は変わってきますが、家の資産価値を高めるものとして認められると想定し、含めて試算します。

夫 2800万+200万+360万=3360万
妻 1700万

持分割合 
夫 3360万/総額5060万 = 約66.4%
妻 1700万/総額5060万 = 約33.6%

太陽光を持ち分として含めないのであれば
以下のようになります。

夫 2800万+200万+=3000万
妻 1700万

持分割合 
夫 3000万/総額4700万 = 約63.8%
妻 1700万/総額4700万 = 約36.2%

 

太陽光を含むケースで試算しますが、登記した70:30に対して、実際の夫の負担割合は66.4%のため、
実態に対して3.6%錯誤しているので 
3.6%×5060万円=182万円
が、夫からの奥様への住宅取得資金の贈与になり、年間非課税枠が110万円ありますので、
182万‐110万=72万円 
が贈与税の対象となり、税率10%ですので、7.2万円の贈与税がかかることになります。

しかしながら、発生する差額が少額のため、このあたりを税務署が指摘してくるかどうかはわかりません。

もしご心配であれば、確定申告を行う予定の最寄りの税務署に相談されてみるとよいでしょう。

 

所有権と住宅ローン負担割合の相違  Kさん 

さっそくのご回答に感謝しております。
ちなみに、所有権割合の変更をする場合は、いくらかかるのでしょうか。
贈与税の額ですが、少額とのことですが、いくらくらいまでが少額と認識されるものなのでしょうか。
お忙しい中申し訳ありませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

 所有権と住宅ローン負担割合の相違  回答者 FP鈴木 美和子

Kさん、こんにちは。
所有権の割合を変える場合ですが、所有権更正登記手続きとなります。

費用については、ご自身で行う場合は、登録免許税は土地・建物合わせて2,000円になります。
手続きを司法書士などに依頼する場合には、5万円程度の報酬はかかるかと思います。

贈与税の部分については、少額というのは、66.4:33.6という数字が、四捨五入すれば7:3となるとういような解釈をされればという、あくまで私の私見によるものなので、正しくは、所轄税務署担当者へ確認してください。

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相談671/住宅ローン借り換えの手続き不備について!
2019/02/18
相談670/住宅ローン本審査について!
2019/02/15
相談669/住宅ローンの組み方について!
2019/02/14
相談668/年金生活の住宅ローン借り換え!
2019/02/13
相談667/住宅ローン控除対象者を変更可能か!
2019/02/07
相談666/住宅ローン残債のある建替え費用!
2019/02/06
相談665/住宅ローン減税と繰り上げ返済!
2019/02/01
相談664/不動産契約後の転職について!
2019/01/28
相談663/年金未納のある住宅ローン審査!
2019/01/26
相談662/個人再生後の遅延暦のある住宅ローン審査!
2019/01/25
相談661/起業したての住宅ローン審査!
2019/01/19
相談660/親子ローンの借り換え!
2019/01/18
相談659/住宅ローン団信告知義務違反!
2019/01/08
相談658/住宅ローン借り換え親から名義変更!
2018/12/27
相談657/リフォームの住宅ローン利用!
2018/12/26
相談656/親子ローンのある住宅ローン審査の影響!
2018/12/17
相談655/海外からの親族間売買について!
2018/11/27
相談654/住宅ローンとカードローンの返済困難!
2018/11/26
相談653/住宅ローン利用中、転勤時両親が住むのは可能!
2018/11/22
相談652/義父の土地を抵当権なしで住宅ローンは可能!
2018/11/20
相談651/同姓パートナーとのペアローンについて!
2018/11/14
相談650/住宅ローンにおまとめローン!
2018/11/09
相談649/住宅ローン繰り上げ返済方法!
2018/11/03
相談648/元夫名義の住宅ローンの借り換え!
2018/11/01
相談647/つなぎ融資の連帯保証人の金融事故!
2018/10/31
相談646/リフォーム一体型住宅ローン!
2018/10/27
相談645/2つの住宅ローン利用どうすれば!
2018/10/23
相談644/借り換え後の繰上げ返済の効果!
2018/10/22
相談643/連帯債務の持分割合について!
2018/10/18
相談642/住宅ローン減税、年末土地だけのローン!
2018/10/15
相談641/海外で自営業の住宅ローン利用!
2018/10/06
相談640/住宅ローン固定金利か変動金利か!
2018/10/05
相談639/親の家をリノベーションして借換可能!
2018/10/04
相談638/夫婦で住宅ローンの組み方!
2018/10/03
相談637/事前審査後にカードローン利用する影響!
2018/10/01
相談636/親名義のローンにリフォーム費用も借り換え可能か!
2018/09/27
相談635/自営業消費者金融の借入の住宅ローン審査の影響!
2018/09/24
相談634/親子リレーローンの審査!
2018/09/23
相談633/遺族年金で住宅ローン審査は可能か!
2018/09/22
相談632/フラット35親子リレーローン審査!
2018/09/20
相談631/仮審査と本審査は別の銀行でもよいか!
2018/09/19
相談630/連帯債務の持分割合の変更!
2018/09/16
相談629/海外赴任中の住宅ローン審査!
2018/09/15
相談628/フラット35融資条件の申込不備!
2018/09/13
相談627/持分割合の決め方!
2018/09/10
相談626/住宅ローン兄弟への名義変更!
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相談625/つなぎ融資の審査!
2018/09/02
相談624/育児休暇中の住宅ローン審査!
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相談623/年金収入での住宅ローン審査!
2018/08/31
相談622/店舗部分のリフォームローン!
2018/08/30
相談621/住宅ローン借り換えの際の名義変更!
2018/08/29
相談620/離婚時連帯債務から単独債務へ借り換え!
2018/08/28
相談619/住宅ローン減税と頭金割合!
2018/08/27
相談618/連帯債務からペアローンへ変更時の贈与税!
2018/08/26
相談617/ペアローンから単独ローンへの借り換え!
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相談616/遅延暦のある住宅ローン審査!
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相談615/住宅ローンの選び方!
2018/08/20
相談614/消費者金融の借入がある住宅ローン審査!
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相談613/海外物件購入の住宅ローン減税!
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相談611/自己破産後5年でローンは組めるか!
2018/08/01
相談610/フラット35からリバースモーゲージへ借り換え!
2018/07/25
相談609/共有者の許可無く借り換え可能か!
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相談608/住宅購入予算はいくらまで大丈夫!
2018/07/11
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相談606/団信未加入の場合の債務継承!
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