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持分の変更と住宅ローン控除　 Ｉさん　 2020年1月12日

初めて質問させていただきます。

昨年11月末に築2年の（未入居）中古マンションを購入しました。
フラット35Sで住宅ローンを組みましたが、妻を連帯債務にしたにもかかわらず、妻
の持分を誤って0で登記してしまいました。
年末に慌てて不動産側に問い合わせましたが、錯誤登記は出来ないとの事で、司法書
士より「真正な登記名義の回復」を提案されました。
（費用は登記免許税と報酬金、その他合わせて約14万円。妻の持分を40にした場合）

物件価格：3,237万円
頭金1割（夫：224万円、妻：100万円）
借入金額：2,913万円
年収：夫 280万円、妻 310万円（夫婦共に会社員）
年齢：夫 31歳、妻 38歳（子供を授かったとしても妻自身は復職希望で、社内でも育
休中後に復職されている方もいます）

通常、自己資金の割合に応じて持分を決定するそうなので、持分を夫：60、妻：40へ戻そうと考えております。

下記、質問事項
★この場合、住宅ローン控除は夫婦で受けられると思いますが、現状二人でどの程度
の控除額が受けられるでしょうか？
また、夫の持分が100の場合の控除額もご教示いただけますと幸いです。
※14万円の費用を払ってでも、本来の持分に修正して頂く必要があるか迷っていま
す。

所得が一定以上ないと控除額も少ないとの事ですが、持分を夫100のままにしておく
と、税務署から贈与税についての確認連絡があるかもしれないようなのでどうするか
迷っています。
また、確定申告も近づいて来ているので、早めに対応したいと考えております。

専門の先生方、何卒宜しくお願い致します。

質問投稿先　無料WEB相談

　持分の変更と住宅ローン控除　 回答者 ＦＰ鈴木　美和子

Ｉさん、こんにちは。
住宅の持分についての変更ですね。

住宅ローン控除を考慮にいれた持分割合の質問についてお答えします。

まずは、住宅ローン減税についてご説明いたします。

●昨年度の住宅ローン減税

※令和元年10月1日から令和1年12月31日まで

■消費税１０％で住宅を取得した場合
【1〜10年目】　年末残高等×1％（年限度額40万円　認定住宅の新築等に該当する場合は限度額50万円）
【11〜13年目】次のいずれか少ない額が控除限度額
�@年末残高等〔上限4,000万円（認定住宅の新築等に該当する場合は上限5000万円）〕×１％
�A（住宅取得等対価の額−消費税額〔上限4,000万円〕（認定住宅の新築等に該当する場合は上限5000万円））×２％÷３

（注）「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。

■消費税非課税で取得した場合

年末残高（上限２，０００万円）×１％

となります。
中古住宅なので、消費税率が建物取得費に掛からない場合には、２０００万円を超える借入は、住宅ローン控除の対象外になります。

●受け取れる住宅ローン減税について
住宅ローン減税を満額受け取れるかどうかは、ご自身の支払っている所得税と住民税しだいになりますので、以下の条件で確認してみてください。

・住宅ローン減税額をいくらまで受け取れるか

＜住宅ローン減税額を確認する＞
毎年末の住宅ローン残高の金額の1%

＜所得税の計算＞
「源泉徴収票」を見て頂き、「源泉徴収税額」を見てください。
この「源泉徴収税額」が「所得税」になります。

＜住民税＞
住民税から引く場合は、住宅ローン減税額が所得税額だけでは引ききれなかった場合に、翌年の住民税から次の金額を限度に控除されます。
前年課税所得の7％、上限額が13.65万円となります。

この所得税と住民税（上限まで）を足した金額までが、受け取れる額になります。

持分登記は住宅ローン控除にも関わってきますし、ご心配の通り、贈与と考えられる可能性もあります。持分は支払いの実態に合わせることを考えると、奥さまのほうがご主人より年収が高いですし、高額ではないですが頭金も出しているので、持分はあったほうがよいかと思われます。

変更する手続きは、今回の登記は錯誤であったという相談を法務局にし、認められれば変更できる可能性はあります。

この場合は、新居の住所のある最寄りの法務局に電話をし、登記事項の窓口に予約したうえで、直接相談しにいくとよいでしょう。
認められれば変更できる可能性はあります。

持ち分の変更について、金融機関にも予め相談されるとよいと思われます。

がんばってみてください。

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