繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 マックスさん 2013年6月5日
はじめまして。
繰上げ返済について、相談させて下さい。
ある程度余裕資金が出来ましたので、繰上げ返済を検討しております。
借り入れ内容は
●借り入れ額 1600万円
●借り入れ期間 25年(H22/02〜H47/01)
●年利2.35% 元利均等(10年固定特約・11年目以降はおそらく1.4%程上昇)
●H24/5現在 残高1437万円
●毎月返済額 7万円 ボーナス無し
●繰上げ返済手数料 無料
現在の生活スタイル
●年収450〜500万円(手取り)
●一年あたりの貯蓄額80〜100万円
●未就学児が二人
●定年(60)まで21年
手元に500万円程残し、500万円を繰り上げ返済したいと考えています。
利息の減額分と減税の控除額も考慮し、期間短縮で繰上げするか
返済額縮小で繰上げするか、繰上げせずに手元に置いておくか、
ベストの選択をしたいと思っています。
プロの意見をお願い致します。
質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談
繰り上げ返済と住宅ローン減税 回答者 FP熊谷
マックスさん、こんにちは。
ご質問の、繰り上げ返済について、3つのシュミレーションをご案内します。
尚、金利は、10年固定期間以降は、現在の2.35%のままで計算していますので、金利上昇があれば、繰り上げ返済軽減効果はさらに高くなります。
<今月500万円繰り上げ返済した場合 期間短縮型>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
4年目 | \9,060,000 | \90,600 |
5年目 | \8,410,000 | \84,100 |
6年目 | \7,760,000 | \77,600 |
7年目 | \7,090,000 | \70,900 |
8年目 | \6,400,000 | \64,000 |
9年目 | \5,690,000 | \56,900 |
10年目 | \4,910,000 | \49,100 |
繰り上げ返済軽減額 2、458、998円
住宅ローン減税合計額 493、200円
<合計額 2、952、198円>
<今月500万円繰り上げ返済した場合 返済額軽減型>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
4年目 | \9,150,000 | \91,500 |
5年目 | \8,810,000 | \88,100 |
6年目 | \8,470,000 | \84,700 |
7年目 | \8,110,000 | \81,100 |
8年目 | \7,750,000 | \77,500 |
9年目 | \7,370,000 | \73,700 |
10年目 | \6,990,000 | \69,900 |
繰り上げ返済軽減額 1、379、505円
住宅ローン減税合計額 566、500円
<合計額 1、946、005円>
<住宅ローン減税終了後に500万円を繰り上げ返済した場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
4年目 | \14,070,000 | \140,700 |
5年目 | \13,540,000 | \135,400 |
6年目 | \13,010,000 | \130,100 |
7年目 | \12,460,000 | \124,600 |
8年目 | \11,900,000 | \119,000 |
9年目 | \11,330,000 | \113,300 |
10年目 | \10,740,000 | \107,400 |
繰り上げ返済軽減額 1、495、447円
住宅ローン減税合計額 870、500円
<合計額 2、365、947円>
上記シュミレーション通り、繰り上げ返済の方法としては、今すぐに期間短縮型で、繰り上げ返済するのが一番効果が高いようです。
また、11年目以降は、おそらく1.4%程の上昇・・・と書いていますが、11年目以降は、金利優遇幅が変わるのでしょうか?
であれば、金利上昇による利息の増加があれば、尚更、繰り上げ返済は、返済額軽減型ではなく期間短縮型の方が、大きな効果が出ますので、繰り上げ返済の方法としては、期間短縮型がよろしいと思います。
現在の貯蓄余力や、手元に残す資金などを見る限りは、大丈夫だとは思いますが、これからお子様の教育費などの負担も増えてきますので、手元資金が足りなくならないように、資金計画は、しっかりと計画してから実行に移すようにしてください。
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