繰り上げ返済と住宅ローン減税 質問者 ちろさん 2013年6月11日
初めまして。
繰り上げ返済すべきか、住宅ローン減税を受けるために繰り上げ返済をしない方がいいのか、迷っています。
シュミレーションをお願いできますでしょうか?
2013年6月に住宅ローン1000万円、返済期間35年、10年固定金利1.1%で、毎年100万づつ繰上げ返済し10年で完済するつもりです。
質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談
繰り上げ返済と住宅ローン減税 回答者 FP熊谷
ちろさん、こんにちは。
計画的な住宅ローン返済、素晴らしいですね。
ご質問の、繰り上げ返済について、2つのシュミレーションをご案内します。
尚、住宅ローン減税は一般住宅として計算しています。(毎年残高の1%を控除対象)
数字に、若干の誤差があることはご了承ください。
<毎年1月に100万円繰り上げ返済した場合 期間短縮型>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
1年目 | \9,860,000 | \98,600 |
2年目 | \8,630,000 | \86,300 |
3年目 | \7,370,000 | \73,700 |
4年目 | \6,110,000 | \61,100 |
5年目 | \4,830,000 | \48,300 |
6年目 | \3,540,000 | \35,400 |
7年目 | \2,230,000 | \22,300 |
8年目 | \930,000 | \9,300 |
9年目 | \0 | \0 |
10年目 | \0 | \0 |
繰り上げ返済軽減額 1、599、242円
住宅ローン減税合計額 435、000円
<合計額 2、034、242円>
<住宅ローン減税終了後に全額繰り上げ返済した場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
1年目 | \9,860,000 | \98,600 |
2年目 | \9,640,000 | \96,400 |
3年目 | \9,380,000 | \93,800 |
4年目 | \9,140,000 | \91,400 |
5年目 | \8,890,000 | \88,900 |
6年目 | \8,650,000 | \86,500 |
7年目 | \8,400,000 | \84,000 |
8年目 | \8,140,000 | \81,400 |
9年目 | \7,890,000 | \78,900 |
10年目 | \7,630,000 | \76,300 |
繰り上げ返済軽減額 1、112、893円
住宅ローン減税合計額 876、200円
<合計額 1、989、093円>
上記シュミレーション通り、繰り上げ返済の方法としては、毎年100万円繰り上げ返済するほうが、若干ですがお得なようです。
ただ、10年間の固定金利を選択されているので、金利の上昇リスクがない分、無理をして繰り上げ返済をしていかなくても、毎年繰り上げ返済と減税後に繰り上げ返済する差が、4.5万円ほどしかないので、手元に残しながら増やしていく選択も有りだと思います。
たとえば、10年目に全額繰り上げ返済をするのであれば、763万円で完済出来るので、毎年76万円を貯めていき、4.5万円以上増やすことができれば、毎年繰り上げ返済することと同じことになるわけです。(10年後に100.6%ほどのリターンが必要)
上記利回りを達成するのは、銀行の積立預金では難しいかもしれませんが、一部の積立保険などは、年齢などの条件にもよりますが、確定利回りで、10年後に105%ほどのリターンになる商品もあるので、選択肢として、10年積立などの保険商品を活用されている方もいらっしゃいます。
保険商品を活用する場合の注意点としては、保険会社の比較が重要なことと、解約ペナルティがあるので、一旦決めた積立額は途中で変更できなくなる点です。
保険積立商品を活用する場合には、確実に実行可能な金額を確認してから、活用するようにしましょう。
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