住宅ローン借入について 質問者 Uさん 2014年11月20日
現在、住宅ローンを検討中です。
私47歳。年収680万(税込)手取り27万円ほどですが、そのうち毎月養育費で8万円を元妻に振込しています。
養育費の支払い予定は2017年3月(息子が就職した場合・進学の場合は2年延長の20歳まで)残り19万円 車のローンが2.3万円/月があります。
それ以外のローンは現在ありません。
購入予定土地・建物3,350万円です。
頭金なしのフルローンの3,350万円となります。
完成は来年4月から5月予定
入居時の年齢は48歳です。
現在予定は月の支払が8〜9万円ボーナス20〜25万円(60歳までボーナスは支払可能です。
6月・12月)60歳の退職金で800〜900万円を返済に充てる予定です。
なるべく金利が安く65歳までに返済のめどがつけばと思います。
当初住宅メーカーより日本モーゲージサービスのフラット35を提案うけましたが、金利で1000万近くアップし60歳時点で2000万程の残金が残る計算だと退職金をあてても厳しいかと想像します。
良いアドバイスおねがいします。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローン借入について 回答者 FP塚本 アキラ
こんにちは。
3350万円のローンを養育費なども払いながら65歳を目途に完済したいが、どのようにすればよいのかというご質問にお答えします。
フラット35の提案をお受けになったという事なので、ローンについては35年の元利均等払いでお考えになっているものとしてお話します。
ご質問の中ではフラット35で借り入れた場合、返済金額が上がってしまうので厳しいと仰っていますが、仮に3350万円のローンについてフラット35で借り入れをした場合、現在の金利相場1.61%を当てはまると年間の支払いは125万円少々になります。
ご質問の中にあった支払金額から類推すると、3350万円の約8割、28000万円を月々の支払いにし、ボーナス払いを550万円とした場合、具体的には月の支払いが8万7千円と少し、ボーナス払いが10万円強×2回で約20万円となります。
この場合、おっしゃるように60歳時点での残債は2300万円を超えていますので、退職金では足りません。しかしながら、現状、養育費と車のローンを合わせると123.6万円を1年間で支払っています。車のローンがあと何年あるかわかりませんが、養育費については2017年もしくは2019年までに終わるという事ですよね?
仮に、2020年から60歳時点まで、年間100万円の繰上げ返済を行い、定年時に900万円を繰上げ返済すると482万円分の金利が節約となり、65歳の時にローンは終わります。
フラット35でない場合は変動金利となりますから、金利が大幅に上昇するなどの事が無ければ完済時期がもう少し早まるかもしれませんが、これは判りません。
このように、繰上げ返済を有効に使うことによって、金利負担を減らすことができます。
但し、今回のシミュレーションはライフプランなど他の情報が無いところでの試算ですし、簡単に試算すると、老後にはまだ不安が残る結果になっています。
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