繰り上げ返済の時期 質問者 モンブランさん 2015年1月5日
住宅ローンを25年8月からかりています。
変動0.775%で1200万と10年固定1.35%で1100万のミックスです。
一度も繰上返済をしたことがないので、残高は変動が11448900円、10年固定が
10917851円です。
手元に250万余剰金があるので、固定1.35%の方を繰上返済しようとおもったのですが (期間短縮型で)、10年間住宅ローン控除を受けられるので、今は繰上返済をするよりも貯蓄や運用にした方がいいのでしょうか。
今のままでは定年退職後にローンが残る状態なので、いつかは繰上返済をして期間を
短縮したいと思っています。
利息を考えると早くした方がいいような、住宅ローン控除をふまえるといつ繰上返済
したら損をしないのか、教えて頂けないでしょうか。
今後、どれだけ余剰金が毎年生まれるかは定かではないので、今は250万1回のみを考えております。
どうぞよろしくお願いいたします。
質問投稿先 無料WEB相談
繰り上げ返済の時期 回答者 FP塚本 アキラ
モンブランさん、こんにちは。
手元にある250万円を繰上げ返済にした方が良いのかどうかというご質問にお答えします。
変動金利ですので今後の金利は判りませんが、10年固定1.35%の金利が11年後から3%に上昇したとしてシミュレーションしてみましょう。
仮に繰上げ返済をしなかった場合、10年固定部分に限って考えると住宅ローン控除の合計額は75万円弱になります。
一方、お手持ちの250万円を繰上げ返済した場合の金利節約効果が240万円、さらに住宅ローン控除の合計額は約53万円です。
お得効果は約293万円ですね。
なお、この場合、10年固定の返済は24年で完済します。
住宅ローン控除が終わるまで、250万円を運用するとしたらどうでしょう?
住宅ローン控除の合計額は繰上げ返済をしなかった場合と同じように75万円弱です。
繰上げ返済した場合との差は約22万円。
ということは、9年後に繰上げ返済する金額によって節約される金利の額が271万円以上にならないと運用する意味はないという事になりますね。
では、271万円以上の金利節約効果を得るために9年後に返済しなければならない金額はいくらかというと、400万円強にもなります。
つまり8年間で150万円の運用益を得なければなりません。
複利として年利6%以上でしょうか。
ところで蛇足ですが現状、「定年退職後にローンが残る状態」という事ですので、上記の方法で片方のローンだけを完済した場合は、もう片方のローンは残るという事になります。
ちなみに定年退職が何年後なのかにもよりますが、仮に、10年固定を150万円、変動金利を100万円繰上げ返済すると、3年程ローンの完済時期が早まります。
また、250万円を繰上げ返済することによって他の目的資金を圧迫しないのかどうかなど、全体的なライフプランから繰上げ返済も考えると良いですね。
繰り上げ返済の時期 質問者 モンブランさん
詳しくご回答頂きありがとうございました。
運用するよりも繰上げ返済を行った方がよさそうですね。
ただまた一つわからないことがあるのですが、これからインフレに向かっていきそうな今日この頃。
インフレの場合は繰上げ返済をしない方がいいと耳にしたことがあるのですが、なぜでしょうか。
アベノミクスの方針を気にしすぎず繰上げ返済を行って大丈夫なのでしょうか。
どうぞよろしくお願い致します。
繰り上げ返済の時期 回答者 FP塚本 アキラ
モンブランさん、こんにちは。
>インフレの場合は繰上げ返済をしない方がいいと耳にしたことがあるのですが、なぜでしょうか。
>アベノミクスの方針を気にしすぎず繰上げ返済を行って大丈夫なのでしょうか。
という質問にお答えします。
まず、インフレとはどういう状態なのかもう一度確認しましょう。
インフレとはモノの値段が上がっていく状態です。
100円で買えたお菓子が150円になるとか200円になるわけですね。
物の価値が上昇すると相対的にお金の価値が下がっていきます。
100円の価値がモノに換算すると「低くなる」ということですね。
で、「風吹けば桶屋が儲かる」ではありませんが、「インフレになると金利が上昇します」。
簡単に説明すると、今年3000万の住宅はインフレが進むと1年後に3300万円に値上がりするかもしれませんね。
そうすると買えるなら早めに買っておこうという消費者心理が働きます。
すると、資金需要が上がるので金利が上がります。
また、逆にインフレが進みすぎると消費者の賃金も物価の上昇に伴って上昇するはずが、物価に比べると調整に遅れをとるため、実質賃金が下がり、モノが変えない状況になります。
これでは国民生活がままならないので、政府(日銀)は政策金利を引き上げ、民間銀行の預金金利・貸出金利が上昇するように誘導します。
すると例えば住宅金利も高くなるので消費者の購買意欲も下がりますし、金利上昇によって企業も借入が難しくなり、設備投資も控えるようになるので、消費が抑制されます。
つまりモノが売れなくなるので安く売るようになる=インフレ抑制になるというわけです。
ということで、インフレになると金利が上昇していくと言われています。
すると、現在10万円の住宅ローンを支払っているとすると、インフレが進めばその金銭的な価値は下がっているということになりますね。
また、インフレになると銀行の普通預金の金利も上がるでしょうし、国債などの金利も上昇します。
仮に今、1.5%前後で35年ローンを組んでいて、普通預金の金利が2%に上昇していたらどうです?借りたままにして銀行に預けていた方が良いかもしれませんね。
ただ、過度な繰り上げ返済をして手元資金が無い場合はその恩恵も受けられません。
>インフレの場合は繰上げ返済をしない方がいい
というのはこれらのことを考えたらという事になろうかと思います。
>アベノミクスの方針を気にしすぎず繰上げ返済を行って大丈夫なのでしょうか
というご質問に関してはモンブランさんのライフプランを組んでみないとわかりません。
要するに「過ぎたるは及ばざるがごとし」で過度な繰上げ返済はどうかと思いますが、包括的なプランの中で繰上げ返済方法も考えていけば、より良い解答が導き出せるでしょう。
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