住宅ローン頭金について 質問者 アップルさん 2015年2月25日
3300万円の家を購入予定です。
頭金1200万で当初10年固定金利1.3%、繰り上げ返済手数料無料の条件で検討して
います。
知人に頭金は入れず、3300万を借り入れて住宅ローン減税が切れる10年後に1200万を繰り上げ返済する方が得だとアドバイスされました。
こちらの相談フォームを拝見していて10年後に一気に返済するよりも何年か毎に分
けて返済した方が得な場合もあるようでしたので、今回のケースはどうでしょうか?
よろしくお願いします。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローン頭金について 回答者 FP鈴木 美和子
アップルさん、こんにちは。
住宅ローン借り入れにあたり、手元資金の1200万円をどのように活用するかの
ご相談ですね。
知人さんのお話は、当社のホームページでもご紹介している、住宅ローン減税をしっかり受け取り、その後一括返済するプランを想定していると思います。
今回の場合比較対象として、同条件にするためには、3,300万円の借り入れと、2,100万円の借り入れの場合の毎月の住宅ローンの支払金額を揃えて比較する必要があります。
どういう事かと言うと、3,300万円の借り入れの場合には、35年返済期間だと毎月97,879円。
2,100万円の借り入れの場合には、35年返済期間だと、毎月62,261円。
このように、毎月の返済金額に差が出てしまう部分を揃えないと正しい比較ができなくなってしまいます。
返済金額を揃えるには、返済期間を2,100万円の借り入れの場合には、21年にすると、毎月の返済金額は95,270円となり、条件はだいぶ近くになります。
上記条件で、下記のようなパターンで比較してみましょう。
10年間は固定金利1.3%ですが、11年以降の金利が不明なため、11年目以降は仮に2%として比較します。
【条件】 1〜10年 金利1.3% 11〜35年 金利2%
1.頭金1200万円、借入額2100万円で21年間返済をする場合
2.借入額3300万円で毎年120万円づつ繰り上げ返済をする場合
3.借入額3300万円でローン減税終了後1200万円の繰り上げ返済をする場合
<1.頭金1200万円、借入額2100万円で21年間返済をする場合>
利息合計 3,489、000円
住宅ローン減税合計額 1,827,000円
<差し引き負担 1,662,000円>
<2.借入額3300万円で毎年120万円づつ繰り上げ返済をする場合>
利息合計 4,648,000円
住宅ローン減税合計額 2,382,000円
<差し引き負担額 2,266,000円>
<3.借入額3300万円でローン減税終了後1200万円の繰り上げ返済をする場合>
利息合計 5,380,000円
住宅ローン減税合計額 2,872,000円
<差し引き負担額 2,508,000円>
今回の比較結果としては、毎月の返済金額を揃えて比較すると、頭金を入れた場合の方が優位になるようでした。
また、住宅ローン諸費用も頭金を多く入れる分少なく済む可能性もあるので、その部分の効果も大きいでしょう。
ただ、シュミレーション上ではこういった結果になっていますが、アップルさんにあった、手元に残すべき資金というものがあります。
特に10年間の固定金利ですと、その後は変動金利と同様ですから、万一金利が
大きくあがった際に対応できるような防衛策も必要になります。
ご自宅に居ながら本格的FP相談サービスが受けられる有料相談であれば、詳しく状況をお伺いし、アップルさんのライフプランから、アップルさんに合った返済プランをアドバイスすることも可能です。住宅ローン減税をより有利にする運用方法など、よりメリットを高めた住宅ローン計画も立てることが可能です。
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