住宅ローン減税と繰り上げ返済の比較 質問者 OIsoさん 2013年7月13日
はじめまして、住宅ローン減税を受けるか、繰り上げ返済するかで悩んでいます。
アドバイスいただければ幸いです。
H25.3月に以下の住宅ローンを組みました。
借入金額:3,000万円
金利:変動0.775%
返済期間:20年
現時点で1,000万円の繰上返済が可能で、その後もやりくりをすれば200万円/年の繰上返済はできそうなのですが、10年間ローン控除を受けてその後返済するのとどちらのメリットが大きいでしょうか?
お忙しい中恐れ入りますが、ご回答いただければ幸いです。
質問投稿先 無料WEB住宅ローン相談
住宅ローン減税と繰り上げ返済の比較 回答者 FP熊谷
OIsoさん、こんにちは。
住宅ローンの繰り上げ返済の質問についてお答えします。
それでは、住宅ローン繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらがお得かシュミレーションで確認していきます。
まず、住宅ローン減税の制度の確認ですが、平成25年度の住宅ローン減税は、住宅物件が、長期優良住宅などの認定を受けている場合には、控除額が、年末残高の1%(年末残高の限度額3、000万円) 年間最高控除額30万円、一般住宅の場合には年末残高の1%(年末残高限度額2、000万円) 年間最高控除額20万円となります。
今回は、一般住宅で金利の上昇無しとしてシュミレーションします。
シュミレーションは3パターンご案内します。
1.1、000万円すぐ繰上げ、毎年200万円繰り上げ返済
2.1、000万円すぐ繰上げ、残りは住宅ローン減税後繰上げ返済
3.すべて住宅ローン減税後に繰り上げ返済
<1、000万円すぐ繰り上げ、毎年200万円繰り上げ返済する場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \18,920,000 | \189,200 |
平成26年末 | \15,450,000 | \154,500 |
平成27年末 | \12,050,000 | \120,500 |
平成28年末 | \8,580,000 | 0 |
平成29年末 | \5,060,000 | 0 |
平成30年末 | \1,470,000 | 0 |
平成31年末 | 0 | 0 |
繰り上げ返済軽減額 1、811、353円
住宅ローン減税合計額 464、200円
<合計額 2、275、553円>
<1、000万円すぐ繰上げ、残りは住宅ローン減税終了後繰上げ返済する場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \18,920,000 | \189,200 |
平成26年末 | \17,440,000 | \174,400 |
平成27年末 | \15,950,000 | \159,500 |
平成28年末 | \14,450,000 | \144,500 |
平成29年末 | \12,940,000 | \129,400 |
平成30年末 | \11,410,000 | \114,100 |
平成31年末 | \9,870,000 | \98,700 |
平成32年末 | \8,330,000 | \83,300 |
平成33年末 | \6,760,000 | \67,600 |
平成34年末 | \5,190,000 | \51,900 |
繰り上げ返済軽減額 1、375、312円
住宅ローン減税合計額 1、212、600円
<合計額 2、587、912円>
<すべて住宅ローン減税終了後繰上げ返済する場合>
年度 | 年末残高 | 住宅ローン減税額 |
平成25年末 | \28,840,000 | \200,000 |
平成26年末 | \27,430,000 | \200,000 |
平成27年末 | \26,020,000 | \200,000 |
平成28年末 | \24,600,000 | \200,000 |
平成29年末 | \23,170,000 | \200,000 |
平成30年末 | \21,720,000 | \200,000 |
平成31年末 | \20,260,000 | \200,000 |
平成32年末 | \18,800,000 | \188,000 |
平成33年末 | \17,320,000 | \173,200 |
平成34年末 | \15,830,000 | \158,300 |
繰り上げ返済軽減額 626、673円
住宅ローン減税合計額 1、919、500円
<合計額 2、546、173円>
上記のようになりました、1番の場合には、繰り上げ返済をすることで4年目には当初借入期間が10年以内となり、住宅ローン減税の対象外となります。
2番と3番の差はほとんど無いので、無理に繰り上げ返済をしないで、10年間安全に増やしてから返済する方法も有利なようです。
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