住宅ローン減税と繰り上げ返済 質問者 Tさん 2017年1月17日
はじめまして、Tと申します。
住宅ローンの繰り上げ返済を考えているのですが、住宅ローン控除、保証料の戻り分を考えると、住宅ローン控除期間である10年間は繰り上げ返済しないで、その間は貯金等により運用しておいて、11年目にその貯金等で一括で繰り上げ返済したほうがいいのかとも考えています。
しかし、なにぶん素人なので、どっちが得なのかわかりません。
どうしたほうがいいのかご教授ください。
【情報】
2014.12 土地購入 17,000,000借入(保証料350438円)
2015.8.21 家完成 10,000,000借入
どちらも
返済期間35年
利率0.685%
保証料一括払い
情報が不足していたので補足します。
金利:0.685% 変動金利
土地分17,000,000円の残債は1/15現在で15,916,176円です。(昨年1月にいくらか繰り上げ返済をしました)
毎年の繰り上げ返済目標額は50〜100万です。
期間は35年ですが、目標は、10年短縮し、25年で返済を終えたいと考えています。
シュミレーションよろしくお願いします。
質問投稿先 無料WEB相談
住宅ローン減税と繰り上げ返済 回答者 FP鈴木 美和子
Tさん、こんにちは。
「繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらが有利か?」のご質問にお答えします。
まず基本的な住宅ローン減税のルールをご説明します。
(1)年間受取限度額
住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高に対して1%の減税がある制度です。
Tさんの住宅ローンは
1〜10年目年末残高等×1%(年間受取限度額40万円)
になります。
100万円を毎年残り9年間繰り上げる場合と、減税受取期間終了後に繰り上げた場合を試算いたしました。
Tさんの住宅ローンは変動金利のため、正確には試算できませんので、
現在の0.685%のまま推移したと想定しています。
<1.1年毎に100万円を9年間繰上返済した場合>
住宅ローン減税額 約 1,819,000円
繰り上げ返済軽減額 約 1,308,000円
<合計 約 3,127,000円>
<2.住宅ローン減税終了後に900万円を繰上返済した場合>
住宅ローン減税額 約 2,273,000円
繰り上げ返済軽減額 約 1,055,000円
<合計 約 3,328,000円>
上記の通り減税終了後に繰り上げ返済したほうが、少しだけ優位になるようです。
ご質問の保証料の戻りはこちらでは正確にいくらになるかわかりませんので、ご契約の銀行に確認いただき、上記試算に加えていただき、どちらが優位になるかご確認ください。
しかしながらHさんの場合は変動金利の住宅ローンなので、金利の急な上昇があった際はすぐに繰り上げ返済が出来るように、現金化しやすい運用先に預けることなどを気をつけておくとよいでしょう。
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