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フラット３５Ｓの対象となる住宅は、フラット３５の技術基準（新築）・（中古）を満たすことに併せて、次のいずれか一つの性能の技術基準についても満たす必要があります。
＜求められる４つの性能＞
１．省エネルギー性
２．耐震性
３．バリアフリー性
４．耐久性・可変性

それでは１〜４について
（１）フラットＳ（金利Ａプラン）
（２）フラットＳ（金利Ｂプラン）
のそれぞれについて、どのように基準になるのかを見ていきましょう。

１．省エネルギー性

（１）フラットＳ（金利Ａプラン）　認定低炭素住宅
認定低炭素住宅とは、建物の「外壁」と「窓」等の断熱性能と、「設備」で省エネ化させる。

技術基準　省エネルギー性に関する基準（認定低炭素住宅）の概要

＜１．新築住宅の場合 ＞
新築住宅を認定させるための条件は、都市の低炭素化の促進に関する法律（平成24年法律第84号）の規定によって、低炭素建築物新築等計画が認定された住宅または同法の規定によって、集約都市開発事業計画が認定されている住宅であることが必要です。
※所管行政庁から、認定低炭素住宅に該当することを証されていることがわかる書類が交付されている住宅。
※共同住宅等は、融資対象となる住戸が、認定を受けていていなければなりません。

＜２．中古住宅の場合 ＞
中古住宅を認定させるための条件は、都市の低炭素化の促進に関する法律（平成24年法律第84号）の規定により、低炭素建築物新築等計画に認定されている住宅または同法の規定により集約都市開発事業計画が認定されている住宅であること、かつ、基準に関する部分について認定されている状態以降、変更がないことが必要な条件です。
※認定低炭素住宅である証明となる書類が、所管行政庁から交付されている住宅のことです。
※共同住宅等は、融資対象にあたる住戸が認定を受けている場合のみとなります。また、増改築等によって認定を受けた場合も含みます。
注）フラット３５（リフォーム一体型）を利用したい場合は、リフォーム前の住宅が認定基準に適合していない場合でも、リフォーム後に基準に適合することが確認でき、認定を受けられた場合には、フラット３５Ｓ（金利Ａプラン）を利用できます。

トップランナー基準：省エネルギー性に関する基準(住宅事業建築主基準(通称　トップランナー基準))の概要
＜１．新築住宅の場合 ＞
新築住宅の場合のトプランナー基準は、「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」に基づき、「住宅事業建築主の判断の基準」に適合している住宅※（１戸建てに限る）になります。
※「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」に規定している、「住宅事業建築主基準に係る適合証」の交付を登録建築物調査機関から受けている住宅。
トップランナー基準への適合を確認する方法として、（一財）建築環境・省エネルギー機構のホームページの「住宅事業建築主の判断基準」コーナーに掲載されている算定用WEBプログラムを用いて調べることができます。
・「住宅事業建築主の判断の基準」に適合する代表的な仕様
・住宅事業建築主の判断基準 ： （一財）建築環境・省エネルギー機構
・「住宅事業建築主基準に係る適合証」の交付を行う登録建築物調査機関は、国土交通省ホームページに記載されています。
※住宅省エネラベルの評価業務欄に、○印が付けられている機関のことを指します。

＜２．中古住宅の場合 ＞
中古住宅の場合にトップランナー基準を満たすためには、新築時に新築住宅の場合の条件を満たしており、なおかつ、新築時の建設された状態から変更がないことが条件になります。

（２）フラットＳ（金利Bプラン）
建物の「外壁」と「窓」等の断熱性能で、省エネ化できることが条件になります。

省エネルギー性に関する基準（断熱等性能等級4）の概要
省エネルギー性に関する基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）に基づく評価方法基準（平成13年国土交通省告示第1347号。以下「評価方法基準」という）第５の５-１断熱等性能等級に定められた、等級４の基準にあたります。この基準は、住宅を断熱材等で包み込んで、従来より高い水準の断熱性を実現できる基準です。

＜新築住宅の場合＞
仕様基準
・平成27年版【フラット３５対応】木造住宅工事仕様書 →設計・施工のポイントをこの仕様書で確認することができます。
基準の概要は「断熱等性能等級4　技術基準（概要編）」
基準の詳細は「断熱等性能等級4　技術基準（詳細編）」
性能基準（戸建て木造住宅の場合には一般社団法人住宅性能表示・評価協会「部位別仕様表登録ＤＢ付き外皮計算システム」のプログラムを利用して試算することができます）

＜中古住宅の場合＞
中古住宅の場合は、次の（１）から（３）のいずれかに適合していることが必要です。
（１）新築時に、新築住宅の基準（省エネルギー対策等級４または断熱等性能等級４）に適合していた適合証明書、又は建設住宅性能評価書を取得していること。また現況いついては、所定の劣化事象等がなく、基準に関する部分は新築時の建設時の状態から変更がないこと。
（２）所定の等級を満たしていることを評する既存住宅の建設住宅性能評価書を取得していること。また、基準に関する部分は、評価時から変更がないこと。
（３）新築住宅の評価方法の基準によって、所定の等級に適合しており、所定の劣化事象等が認められないこと。または、既存住宅の評価方法基準に適合していること。
なお、上記によらずに、中古住宅特有の基準を適用することも可能です。

・フラット３５Ｓ中古住宅特有の技術基準の概要
中古住宅の場合は、以下の基準も選択することができます。
以下の（１）から（４）のいずれかの基準を選択することができます。
省エネルギー性
（１） 住宅の窓に二重サッシ又は複層ガラスを使用していること。
※便所、浴室、天窓、ルーバー窓、脱衣室及び洗面所の窓、玄関等のドアのガラス部分は除く。
（２） 新築時に、省エネルギー対策等級２相当以上＊の断熱材が施工された確認ができる、次の�@〜�Bのどれかにあたる住宅。
＊断熱等性能等級２相当以上を含む。
�@ 建設住宅性能評価書の交付を受けている住宅（省エネルギー対策等級２または断熱等性能等級2相当以上に該当する）
�A フラット３５を利用して建設（新築住宅の購入を含む）した住宅
�B 中古マンションらくらくフラット３５のうち、フラット３５Ｓ（中古タイプ）として登録されている住宅
※住宅の断熱構造は、新築時から変更がないものとする。
※既存住宅の建設住宅性能評価書（断熱等性能等級２以上に適合）を取得している場合は、基準に係る部分については、評価時から変更がないこと。

バリアフリー性
（３） 次の�@〜�Aのとおりに、床は段差のない構造（注１）であること。
�@住宅内の床の中で、次のア〜エに掲げる部分の床、及びそれらをつなぐ廊下の部分については、段差のない構造（注１）であること。
ア）高齢者等の寝室（注２）がある階、すべての居室（注３）について段差がない
イ）便所、浴室（出入り口の部分を除く）、洗面所及び脱衣室（注４）について段差がない
ウ）玄関（土間の部分を除きます）に段差がない
エ）高齢者等の寝室が接地階（注５）以外の階に住む場合の、当該階のバルコニー（出入り口の部分を除きます）に段差がない
�A �@にかかわらず、次のア〜オに適合している場合は、その他の部分の床との間に、300mm以上450mm以下の段差を設けることが可能です。
ア）介助用車いすの移動の妨げとならない位置である。
イ）面積が３m2以上９m2未満（注６）である。
ウ）当該部分の面積の合計が、当該居室の面積の２分の１未満である。
エ）長辺（注７）が1,500mm以上である。
オ）その他の部分の床よりも、高い位置にある。
注１）5mm以下の段差は、「段差のない構造」とみなされます。
注２）入居時に高齢者等が寝室で使用する居室、又は将来高齢者等が寝室で使用する予定の居室のことを指します。
注３）食事室が同一階にない場合は、当該食事室も含む。なお、食事室が２つ以上ある場合は、主に高齢者等が使用している場所に限ることも可能です。
注４）２つ以上ある場合は、主に高齢者等が使用している場所に限ることも可能です。
注５）地上階のうち、最も低い位置にある階のことを指します。
注６）当該居室の面積が18m2以下の場合、当該面積の1/2未満となります。
注７）工事を伴わない撤去等によって、確保した部分の長さも含むことができます。
（４） 浴室、及び階段に、手すりを設置します。

２．耐震性

耐震性が認められれば、地震保険も割引きで加入することができます。火災保険加入者の約６割が、地震保険にも加入しています。
（１）フラット３５Ｓ　金利プランＡ
・地震にあっても、構造体に修繕を必要とするような損傷が生じないと思われるもの
・国の最低基準の１．５倍
・地震保険料５０％ＯＦＦ
（２）フラット３５Ｓ　金利プランＢ
地震にあっても、構造体に大規模の修繕を必要とする損傷が生じないと思われ、直ちに使用可能と思われるもの
・国の最低基準の１．２５倍
・地震保険料３０％ＯＦＦ

３．バリアフリー性

日本の高齢化率（65歳以上）は、2012年24％でしたが、2050年は39％になると予想されており、今後もどんどん加速していきます。住宅を建築する際は、移動が楽で、将来も安心な住宅をぜひ作りましょう。

（１）フラット３５Ｓ　金利プランＡ
金利プランAの基準を満たす仕様は以下の通りです。
・高齢者等の寝室　８畳　
・1418（内法寸法1.4ｍ×1.8ｍ）の風呂
・手すり
・段差解消　等
（２）フラット３５Ｓ　金利プランＢ
金利プランBの基準を満たす仕様は以下の通りです。
・高齢者等の寝室　６畳　
・1316（内法寸法1.3ｍ×1.6ｍ）の風呂
・手すり
・段差解消　等

４．耐久性・可変性

住宅を建築する際に、丈夫で長持ちに作れば、様々な費用が削減でき、生涯コストにも差が出てきます。

フラット３５Ｓ（耐久性・可変性）のメリット
住宅が長期優良住宅に認定されると、フラット３５Ｓ（金利Ａプラン）の対象となり、当初10年間、融資金利の引下げや、各種税制優の適用を受けることができます。
・所得税（住宅ローン減税、投資型減税）
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税　など

長期優良住宅は生涯コストがおトクになります
たとえば、以下のような例を考えてみましょう。
・（いままで） 30年サイクルで建て替えしなければならなかった。
しかし、長期優良住宅にすることによって、以下のように費用面で効果がでてきます。
・（長期優良住宅）定期的にメンテナンスしていれば、60年間建て替えしなくても住んでいることができる。

（１）フラット３５Ｓ　金利プランＡ
以下のような基準を満たすことで、金利プランAが適用されることになります。
・フラット３５基礎基準　
・省エネ（Ｂプラン）
・耐震（Ｂプラン）
・耐久・可変（Ｂプラン）
＋α
＝長期優良住宅→税制優遇

（２）フラット３５Ｓ　金利プランＢ
以下のような基準を満たすことで、金利プランBが適用されることになります。
※木造住宅の場合
・フラット３５基礎基準　
＋腐りにくい外壁（通気）
＋交換しやすい配管